Grundstücksgeschäft

"Verträge über Grundstücke enthalten vor allem Preisvereinbarungen. Dabei geht es normalerweise auch um erhebliche Beträge. Es entspräche regelmäßig nicht dem Gemeinwohlinteresse, wenn die Vertragskonditionen, die die Gemeinde im Einzelfall zu gewähren bereit ist, öffentlich beraten würden, da dies die Verhandlungsposition der Gemeinde in etwaigen weiteren Vertragsverhandlungen schwächen könnte. Daher werden in der Literatur weitgehend Grundstücksverträge als Fallgruppe angesehen, die in nichtöffentlicher Sitzung behandelt werden können."<ref>OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08, Abs. 18, 19; Vgl. Rehn/Cronauge/von Lennep, GO NRW, Loseblattsammlung (Stand: März 2008), § 48 Anm. V 2 b; Kleerbaum/Palmen, GO NRW, § 48 Anm. III 2 b; z. T. anderer Auffassung (Verkauf und Vermietung gemeindlicher Grundstücke regelmäßig in öffentlicher Sitzung) Plückhahn, in: Held u. a., Kommunalverfassungsrecht NRW, Loseblattsammlung (Stand: Februar 2008), § 48 Anm. 12 d.</ref>

Grundstücksverkauf

"In den Fällen, in denen die Prüfung ergibt, dass mangels Vorliegen eines Bauauftrags bzw. einer Baukonzession kein Vergaberecht anzuwenden ist, sollte auch bei reinen Grundstücksgeschäften schon aus haushaltsrechtlichen Überlegungen ein angemessener Grad von Öffentlichkeit und aus Gründen der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung ein diskriminierungsfreies Vorgehen sichergestellt werden. Dies empfiehlt sich auch, da nicht auszuschließen ist, dass der EuGH aus den Grundfreiheiten des EG-Vertrags konkrete Anforderungen an Grundstücksgeschäfte ableiten könnte; hierzu gibt es derzeit keine Rechtsprechung."<ref>Quelle: Anwendung des Vergaberechts bei kommunalen Grundstücksgeschäften Handreichung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 20.12.2010 zur Prüfung des Auftragsbegriffes nach § 99 Abs. 3 bzw. Abs. 6 GWB unter Berücksichtigung des Urteils des EuGH vom 25.03.2010, C-451/08, Seite 1</ref>

Die Kaufvertragsparteien sind in der öffentlichen Gemeinderatssitzung zu anonymisieren (Datenminimierung).<ref>Stefan Papsthart, Glashaus mit Geheimnissen - Zur (Nicht-)Öffentlichkeit kommunaler Ratsarbeit, BayVBl. 2021, 253 ff., 254 Fn. 41; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79, Abs. 5 und 6</ref>

Grundstückskauf

Grundstücksoptionsvertrag

"Der Grundstücksoptionsvertrag stellt im Kern das - auf Kosten des Angebotsempfängers abgegebene - bindende Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages dar."<ref>OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08, Abs. 15</ref> "Daher handele es sich um eine Liegenschaftssache."<ref>OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08, Abs. 15</ref> "Diese Eigenschaft verliert der Vertrag nicht dadurch, dass er durch den städtebaulichen Vertrag in ein übergreifendes Vertragswerk eingebettet ist."<ref>OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08, Abs. 15</ref>

Der Ausschluss der Behandlung von Liegenschaftssachen von öffentlicher Beratung kann rechtmäßig in der Geschäftsordnung geregelt werden.<ref>OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08, Abs. 16</ref>

Rechtsprechung

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2008 - 15 A 2129/08:
- 18 "Nach der Wertung des § 30 Abs. 1 Satz 1 und 2 GO NRW zur Verschwiegenheitspflicht ist der Ausschluss der Öffentlichkeit bei der Beratung über Angelegenheiten, deren Geheimhaltung ihrer Natur nach erforderlich ist, zulässig, wobei ihrer Natur nach geheim insbesondere Angelegenheiten sind, deren Mitteilung an andere dem Gemeinwohl oder den berechtigten Interessen einzelner Personen zuwiderlaufen würde. Das trifft bei abstrakt-genereller Betrachtung auf Liegenschaftssachen jedenfalls dann zu, wenn der Begriff auf Verträge über Grundstücke beschränkt wird. Verträge über Grundstücke enthalten vor allem Preisvereinbarungen. Dabei geht es normalerweise auch um erhebliche Beträge. Es entspräche regelmäßig nicht dem Gemeinwohlinteresse, wenn die Vertragskonditionen, die die Gemeinde im Einzelfall zu gewähren bereit ist, öffentlich beraten würden, da dies die Verhandlungsposition der Gemeinde in etwaigen weiteren Vertragsverhandlungen schwächen könnte. Daher werden in der Literatur weitgehend Grundstücksverträge als Fallgruppe angesehen, die in nichtöffentlicher Sitzung behandelt werden können.
- 19 Vgl. Rehn/Cronauge/von Lennep, GO NRW, Loseblattsammlung (Stand: März 2008), § 48 Anm. V 2 b; Kleerbaum/Palmen, GO NRW, § 48 Anm. III 2 b; z. T. anderer Auffassung (Verkauf und Vermietung gemeindlicher Grundstücke regelmäßig in öffentlicher Sitzung) Plückhahn, in: Held u. a., Kommunalverfassungsrecht NRW, Loseblattsammlung (Stand: Februar 2008), § 48 Anm. 12 d.
- 20 Allerdings gilt dies nur generell-abstrakt. Dem Rat bleibt es unbenommen, im Einzelfall zu beschließen, dennoch öffentlich zu beraten. Hier sieht § 6 Abs. 2 Satz 2 GeschO ausdrücklich vor, dass der für Angelegenheiten bestimmter Art angeordnete generelle Ausschluss der Öffentlichkeit nicht gilt, wenn im Einzelfall weder Gründe des öffentlichen Wohls noch berechtigte Ansprüche oder Interessen Einzelner den Ausschluss der Öffentlichkeit gebieten.
- 21 Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ein schutzwürdiges Geheimhaltungsinteresse im konkreten Fall bejaht, auch wenn es die genannte Öffnungsklausel nicht ausdrücklich erwähnt hat: Inhalt des Optionsvertrages ist die Gegenleistung für den Grundstücksverkauf in Form des Kaufpreises. Im Rahmen des Tagesordnungspunktes "Grundstücks-Optionsvertrag" sollte und musste gerade die von der Klägerin geforderte höhere Investionskostenübernahme als Teil der Gegenleistung erörtert werden, von der nach dem Willen der Klägerin die Unterzeichnung des Vertrages abhängig gemacht werden sollte. Es steht außer Zweifel, dass die Beratung darüber, ob überhaupt weitere Gegenleistungen und gegebenenfalls welche für den Verkauf eines gemeindlichen Grundstücks gefordert werden sollen, im Interesse des Gemeinwohls in nichtöffentlicher Sitzung erfolgen muss. Die Offenbarung der Beratung hätte die Verhandlungslage der Gemeinde entscheidend schwächen können, da der Vertragspartner über die gemeindlichen Erwägungen informiert worden wäre und seine Verhandlungsposition darauf zu Lasten der Gemeinde hätte einstellen können. Ob sich diese Gefahr im vorliegenden Fall bei dem tatsächlich Ablauf der Willensbildung realisiert hätte, ist unerheblich, denn die Entscheidung über die Nichtöffentlichkeit der Sitzung war vor der Behandlung des Tagesordnungspunktes zu treffen.
- 22 Vgl. dazu, dass etwa auch die Beratung über das prozesstaktische Vorgehen in einem von der Gemeinde geführten Rechtsstreit nichtöffentlich erfolgen muss, OVG NRW, Urteil vom 24. April 2001 - 15 A 3021/97 -, NWVBl. 2002, 31.
- 23 Auch die übrigen Einwendungen der Klägerin, eine weitere Grundstücksveräußerung durch die Stadt sei nicht geplant und das Geschäftsinteresse des Investors am Kauf weiterer Grundstücke bekannt gewesen, rechtfertigten keine Beratung in öffentlicher Sitzung. Auf die Richtigkeit der Begründungselemente des verwaltungsgerichtlichen Urteils im einzelnen zur Frage der Rechtfertigung des Ausschlusses der Öffentlichkeit kommt es angesichts der Eindeutigkeit des vorstehend genannten Gesichtspunkts nicht an. Insbesondere rechtfertigt auch das geltend gemachte Interesse der Bürgerschaft an der Seriosität der Kaufpreisermittlung keine öffentliche Beratung über die Zustimmung zum Vertrag und über mögliche Mehrforderungen bei der Gegenleistung. Das könnte allenfalls eine nachträgliche öffentliche Erörterung rechtfertigen."

Publikationen

Erwin Ruff, Der Beschluss des Gemeinderats über kommunale Grundstücksgeschäfte, KommJur 2009, 201

Siehe auch

Fußnoten