Vorkaufsrecht

Die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß BauGB § 24 fällt nicht in die Zuständigkeit des ersten Bürgermeisters<ref>VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79, Abs. 18</ref>.

Der VGH Baden-Württemberg hat in seinem Urteil VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 entschieden, dass

"der Gemeinderat ...über das einer Gemeinde zustehende Vorkaufsrecht nach BauGB § 24 grundsätzlich in öffentlicher Sitzung zu verhandeln und zu beschliessen [hat]<ref>Fortsetzung der Rechtsprechung des Senats; vgl VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 VBlBW 80, 33)</ref>. Der Ausschluss der Öffentlichkeit in Sitzungen des Gemeinderates, in denen über ein unter anderem auch nach BauGB § 24 Abs 1 Nr 2 bestehendes Vorkaufsrecht zu verhandeln und zu beschliessen ist, ist kein Mittel, das geeignet ist, die Gefahr von Bodenspekulationen aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit auszuschließen. Die Offenlegung des Kaufpreises begründet kein berechtigtes Interesse der Vertragsbeteiligten an einer Verhandlung und Beschlußfassung des Gemeinderates über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes in nicht öffentlicher Sitzung. Der erforderliche Beschluß des Gemeinderates über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes ist Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Bescheid des Bürgermeister, mit dem dieser den Ratsbeschluß vollzieht."<ref>VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81</ref>

Die Regelungen können nach Bundesländern unterschiedlich gefasst sen. Für Rheinland-Pfalz hat das OVG Rheinland-Pfalz in OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 09.11.1994 - 8 A 12462/93 für diNicht-Öffentlichkei entschieden, bestätigt durch BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995 - 4 B 33.95: Bundesrecht stehe einer landesrechtlichen Regelung nicht entgegen, wonach Grundstücksangelegenheiten (hier: die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts) in nicht-öffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln seien.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat in BayVGH, Beschluss vom 24. Februar 2010 – 1 ZB 08.3231 = BauR 2010, 1734 bis dato nur allgemein zum Vorkaufsrecht Stellung genommen.<ref>Literatur zur Rechtslage in Bayern: Stefan Papsthart, Glashaus mit Geheimnissen - Zur (Nicht-)Öffentlichkeit kommunaler Ratsarbeit, BayVBl. 2021, 253 ff., 254 Fn. 40 mit Verweis auf Prandl / Zimmermann / Büchner / Pahlke (Hrsg.), Kommunalrecht in Bayern, Kommentar zur Gemeindeordnung - Verwaltungsgemeinschaftsordnung - Landkreisordnung und Bezirksordnung mit ergänzenden Vorschriften, Loseblattwerk mit Aktualisierungen. 2019, Carl Link, ISBN 978-3-556-02032-6, Erl. 10.52/9.4 Abs. 2 zu Art. 52 GO M.w.N.</ref>

Die Anonymität der Kaufvetragsparteien ist zu wahren (Datenminimierung).<ref>Stefan Papsthart, Glashaus mit Geheimnissen - Zur (Nicht-)Öffentlichkeit kommunaler Ratsarbeit, BayVBl. 2021, 253 ff., 254 Fn. 41</ref>

Allgemeines Vorkaufsrecht

Der Gemeinde steht nach BauGB § 24 Abs. 1 Satz 1 ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
2. in einem Umlegungsgebiet,
3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Besonderes Vorkaufsrecht

Die Gemeinde kann nach BauGB § 25 Abs. 1 Satz 1

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.

Auf die Satzung ist BauGB § 16 Abs. 2 entsprechend anzuwenden (BauGB § 25 Abs. 1 Satz 2).

Vorkaufsrecht (BayNatSchG)

Dem Freistaat Bayern sowie den Bezirken, Landkreisen, Gemeinden und kommunalen Zweckverbänden stehen nach BayNatSchG Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Vorkaufsrechte zu beim Verkauf von Grundstücken,

1. auf denen sich oberirdische Gewässer einschließlich von Verlandungsflächen, ausgenommen Be- und Entwässerungsgräben, befinden oder die daran angrenzen,
2. die ganz oder teilweise in Naturschutzgebieten, Nationalparken, als solchen einstweilig sichergestellten Gebieten oder in geplanten Naturschutzgebieten ab Eintritt der Veränderungsverbote nach Art. 54 Abs. 3 liegen,
3. auf denen sich Naturdenkmäler, geschützte Landschaftsbestandteile oder als solche einstweilig sichergestellte Schutzgegenstände befinden.

Dies gilt auch bei Vertragsgestaltungen, die in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen. Liegen die Merkmale der Nrn. 1 bis 3 nur bei einem Teil des Grundstücks vor, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf diese Teilfläche. Ist die Restfläche für den Eigentümer nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich verwertbar, so kann er verlangen, dass der Vorkauf auf das gesamte Grundstück erstreckt wird.

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. (BayNatSchG Art. 39 Abs. 2)

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch den Freistaat Bayern, vertreten durch die Kreisverwaltungsbehörde. Soweit der Freistaat Bayern das Vorkaufsrecht in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 wegen des Bedürfnisses der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur für sich ausübt, vertritt ihn die Bayerische Verwaltung der staatlichen Schlösser, Gärten und Seen an den von ihr verwalteten oberirdischen Gewässern. Die Mitteilung gemäß § 469 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über die in Abs. 1 Sätze 1 und 2 genannten Verträge ist in allen Fällen gegenüber der Kreisverwaltungsbehörde abzugeben. Der Freistaat Bayern hat jedoch das Vorkaufsrecht zugunsten eines anderen Vorkaufsberechtigten nach Abs. 1 auszuüben, wenn dieser es verlangt. Wollen mehrere Vorkaufsberechtigte nach Abs. 1 von ihrem Recht Gebrauch machen, so geht das Vorkaufsrecht des Freistaates Bayern den übrigen Vorkaufsrechten vor. Innerhalb der Gebietskörperschaften einschließlich der kommunalen Zweckverbände bestimmt sich das Vorkaufsrecht nach den geplanten Maßnahmen, wobei überörtliche den örtlichen Vorhaben vorgehen. In Zweifelsfällen entscheidet das Staatsministerium der Finanzen und für Heimat im Einvernehmen mit der obersten Naturschutzbehörde. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 3)

Die Vorkaufsrechte gehen unbeschadet bundesrechtlicher Regelungen allen anderen Vorkaufsrechten im Rang vor, rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten jedoch nur, wenn diese nach dem 1. August 1973 bestellt worden sind oder bestellt werden. 2Sie bedürfen nicht der Eintragung in das Grundbuch. 3Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 4)

Die Vorkaufsrechte können auch zugunsten eines überörtlichen gemeinnützigen Erholungsflächenvereins oder zugunsten von gemeinnützigen Naturschutz-, Fremdenverkehrs- und Wandervereinen, in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nrn. 2 und 3 auch zugunsten des Bayerischen Naturschutzfonds ausgeübt werden, wenn diese einverstanden sind. Wird das Vorkaufsrecht zugunsten der in Satz 1 genannten Vereine ausgeübt, ist das Einvernehmen der Immobilien Freistaat Bayern erforderlich. 3Äußert sich dieses nicht innerhalb eines Monats, ist davon auszugehen, dass gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts keine Bedenken bestehen. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 5)

In den Fällen der Abs. 3 und 5 kommt der Kauf zwischen dem Begünstigten und dem Verpflichteten zustande. 2Im Fall des Abs. 5 haftet der ausübende Vorkaufsberechtigte für die Verpflichtungen aus dem Kauf neben dem Begünstigten als Gesamtschuldner. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 6)

§§ 463 bis 468, 469, 471, 1098 Abs. 2 , §§ 1099 bis 1102 BGB sind anzuwenden. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 7)

Abweichend von § 464 Abs. 2 BGB kann der Vorkaufsberechtigte den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufs bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschreitet. 2In diesem Fall ist der Verpflichtete berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. 3Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 BGB entsprechend anzuwenden. (BayNatSchG Art. 39 Abs. 8)

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder an eine Person veräußert, die mit ihm in gerader Linie verwandt ist. ((BayNatSchG Art. 39 Abs. 8)

Normen

Bundesrecht

• BauGB § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht
• BauGB § 25 Besonderes Vorkaufsrecht
• BauGB § 26 Ausschluss des Vorkaufsrechts
• BauGB § 27 Abwendung des Vorkaufsrechts
• BauGB § 27a Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter
• BauGB § 28 Verfahren und Entschädigung

Landesrecht Bayern

• BayNatSchG Art. 39 Vorkaufsrecht (BayNatSchG)

Ortsrecht

• Satzung der Stadt Burgkunstadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Altstadt Burgkunstadt" vom 15.10.2004

Rechtsprechung

• VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79:
  • "18 Die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 BBauG fällt nicht in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters (vgl § 44 GemO). Sie ist ihm im vorliegenden Falle auch nicht durch den Gemeinderat übertragen worden. Eine Übertragung ergibt sich insbesondere nicht aus § 11 Nr 9 der Hauptsatzung der Beklagten vom 17. Oktober 1974, wonach dem Bürgermeister der Kauf und Tausch von Grundstücken bis zum Werte von DM 5.000,-- zur dauernden Erledigung übertragen worden ist. Denn die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist entgegen der Auffassung der Beklagten weder Kauf noch Tausch. Insoweit nimmt die Beklagte ein gesetzliches Gestaltungsrecht war, dessen Ausübung sich nach öffentlichem Recht richtet. Dies ist etwas anderes, als der bloße Abschluß eines privatrechtlichen Kaufvertrages oder Tauschvertrages. Im übrigen ist der Katalog des § 11 der Hauptsatzung der Beklagten abschließender Natur und einer Erweiterung nicht zugänglich.
  • 19 Die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 BBauG durch Beschluß des danach zuständigen Gemeinderats in der Sitzung vom 23. August 1977 ist gesetzwidrig gewesen. Ein Gemeinderatsbeschluß ist gesetzwidrig, wenn er formell fehlerhaft zustande gekommen oder materiell rechtswidrig ist.
  • 20 Der Senat kann offen lassen, ob der Beschluß des Gemeinderats der Beklagten vom 23. August 1977 von § 24 Abs 1 Nr 1, Abs 2 Satz 1, Abs 4 Satz 1 BBauG gedeckt ist. Dieser Beschluß ist jedenfalls deshalb gesetzwidrig, weil er in nichtöffentlicher Sitzung gefaßt worden ist.
  • 21 Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie ist eines der wichtigsten Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten und die Volksverbundenheit der Verwaltung zu gewährleisten. Sie gibt dem Bürger auch die Möglichkeit, die von ihm meist unter dem Gesichtspunkt einer Persönlichkeitsauslese in den Gemeinderat Gewählten bei ihrer Tätigkeit zu beobachten und erlaubt auch der Öffentlichkeit eine allgemeine Kontrolle über die wichtigsten Vorgänge in der Gemeinde (Kunze/Schmid/Rehm, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl, Stand 1979, Anm I 1 zu § 35). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 24 BBauG zu verhandeln und zu beschließen und in denen ua auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs 2 Satz 1 BBauG).
  • 22 Von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme im gegebenen Falle zu machen, bestand kein Anlaß. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muß nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs 1 Satz 2 GemO).
  • 23 Das öffentliche Wohl erfordert den Ausschluß der Öffentlichkeit, wenn Interessen des Bundes, des Landes, der Gemeinde, anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften oder der örtlichen Gemeinschaft durch eine öffentliche Sitzung mit Wahrscheinlichkeit wesentlich und nachteilig verletzt werden könnten (Seeger, Handbuch der Gemeinderatssitzung, 1973, S 64). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Denn Gegenstand der Verhandlung und Beschlußfassung des Gemeinderats in seiner Sitzung vom 23. August 1977 ist die Frage gewesen, ob ein der Beklagten gemäß § 24 Abs 1 Nr 1 BBauG beim Kauf eines Grundstücks zustehendes Vorkaufsrecht deshalb ausgeübt werden soll, weil für eine Teilfläche in dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan "W." der Beklagten vom 21. September 1973 eine örtliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Ein solcher Verhandlungsgegenstand erfordert den Ausschluß Öffentlichkeit aus Gründen des öffentlichen Wohls nicht.
  • 24 Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs 1 S 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluß der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (Seeger, aaO). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Der Kaufvertrag zwischen Frau M. und dem Kläger vom 22. Juli 1977 liefert nichts dafür, was zu einer Offenlegung der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse der Vertragsbeteiligten hätte führen können.
  • 25 Im übrigen zwingt die Bestimmung des § 12 GBO über die Grundbucheinsicht nicht dazu, für Sitzungen des Gemeinderates die Öffentlichkeit auszuschließen, in denen die Ausübung eines Vorkaufsrechts Verhandlungsgegenstand und ein Grundstücksveräußerungsvertrag zu erörtern ist. Denn die Abhängigkeit des Anspruchs auf Grundbucheinsicht von dem Vorliegen eines berechtigten Interesses ist nicht auf den Schutz des Erwerbers oder Veräußerers eines Grundstücks gerichtet. Die Pflicht zur Darlegung eines berechtigten Interesses will lediglich verhindern, daß das Grundbuchamt in Anspruch genommen wird, ohne daß ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt wird. Aus § 12 GBO kann deshalb nicht der Schluß gezogen werden, die Ausübung eines Vorkaufsrechts dürfe nur öffentlich verhandelt werden, wenn die Öffentlichkeit daran ein berechtigtes Interesse habe.
  • 26 Letztlich zwingt auch das Gesetz zum Schutz vor Mißbrauch personenbezogener Daten bei der Datenverarbeitung (Bundesdatenschutzgesetz - BDSG -) vom 27. Januar 1977 (BGBl I 201) nicht dazu, für Sitzungen des Gemeinderates die Öffentlichkeit auszuschließen, in denen die Ausübung eines Vorkaufsrechts Verhandlungsgegenstand und ein Kaufvertrag zu erörtern ist. Denn dieses Gesetz findet auf Fälle der vorliegenden Art keine Anwendung. Es schützt lediglich solche personenbezogenen Daten, die in Dateien gespeichert, verändert, gelöscht oder aus Dateien übermittelt werden (§ 1 Abs 2 Satz 1 BDSG). Ein Fall dieser Art ist hier nicht gegeben.
  • 27 Die sich aus § 35 Abs 1 Satz 2 GemO ergebende Gesetzwidrigkeit des Beschlusses des Gemeinderates der Beklagten vom 23. August 1977 führt zur Rechtswidrigkeit des Bescheides der Beklagten vom 8. September 1977 in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid des Landratsamtes K. vom 21. März 1978 gefunden hat. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug des Ratsbeschlußes vom 23. August 1977 dar (vgl § 43 Abs 1 GemO). Er hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefaßte Beschlüsse vollziehen darf (vgl § 43 Abs 2 Satz 1 GemO)."

Siehe auch

• Allgemeines Vorkaufsrecht
• Besonderes Vorkaufsrecht
• Grundstücksgeschäft
• Vorkaufsrecht (BayNatSchG)

Fußnoten

<references/>